Registro de Imóveis

A DÚVIDA REGISTRAL NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Saiba como se comportar perante o registrador em caso de discordância quanto às exigências ou negativas que possam lhe ser feitas

Por Josiane Mafra* 

Conforme determina o art. 1.245 do Código Civil brasileiro, a propriedade se transfere, entre vivos, no Brasil, pelo registro do respectivo título translativo junto à matrícula do imóvel, sendo certo que, ao contrário do que muitos pensam, não basta protocolar um pedido de registro do documento – da escritura pública, por exemplo – junto ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para que, de fato, a transferência e registro aconteçam.

A bem da verdade, os documentos levados ao registrador imobiliário passam por um importante procedimento de qualificação registral, no qual ele verificará se todas as exigências normativas vigentes foram devidamente cumpridas pelas partes. Trata-se de um exercício de valoração guiado pela conduta prudente e calcada na legalidade e que recai notadamente sobre os aspectos formais do título, conquanto também possa alcançar determinados aspectos de direito material no seu conteúdo trabalhados.

A atividade qualificadora realizada pelos titulares das serventias de imóveis é que, ao final, fará o devido juízo de valor sobre um título (judicial ou extrajudicial, público ou privado) para verificar se ele tomará lugar no assento. Afinal, percebidas lacunas no preenchimento de determinados requisitos legais, deverá o Oficial (Registrador) apresentar exigências – fazendo-o por meio de uma nota devolutiva – que, caso não cumpridas pelas partes, poderá impedir o devido registro do ato antes requerido.

A bem da verdade, feita uma exigência – solicitação por parte do Oficial – ao apresentante do título, a este último restará três possíveis alternativas: atender prontamente às exigências que lhe são feitas e ter seu registro, então, efetivado; desistir do registro do título; ou, ainda, apresentar um requerimento de suscitação de dúvida, por meio do próprio Oficial, junto ao Juízo competente que, então, dirimirá as dúvidas e confrontos existentes, decidindo, ao final, pelo cabimento ou não das exigências feitas pelo Registrador.

O procedimento de “Suscitação de Dúvida” está previsto nos arts. 198 a 203 da Lei nº. 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos – LRP) que determina que, em caso de exigência a ser satisfeita, deverá o oficial indica-la por escrito, de modo que o apresentante do título, se inconformado – ou não podendo satisfazê-la de forma absoluta – provoque o registrador para que este remeta a declaração de dúvida ao juízo competente para ele, por sua vez, possa dirimir o impasse. Para tanto, o Oficial deverá anotar, no Livro de Protocolos, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida e dar ciência ao apresentante para que ele possa a impugnar, em 15 dias, perante o juízo competente, no que então remeterá a este as razões da dúvida. Impugnando ou não a dúvida dentro do prazo previsto, ela será julgada, após ouvido o Ministério Público em 10 dias, já que não incide revelia neste instrumento.

Certo é que o procedimento invoca prova de natureza documental, conquanto, a critério do magistrado, algumas outras diligências possam ser providenciadas. Uma vez decidido o procedimento administrativo, caberá recurso, via de regra, junto ao Conselho Superior de Magistratura (observe que esta competência variará de Estado para Estado, daí a importância do conhecimento das regulamentações trazidas por cada Estado), no entanto somente poderão se valer dele o interessado/apresentante, o Ministério Público e o terceiro prejudicado. O registrador não poderá recorrer, sendo certo, inclusive, nos termos do art. 204, da LRP, que a decisão da dúvida tem natureza meramente administrativa, não impedindo, para fins de resguardar direitos, o uso de um processo judicial contencioso, se a parte entender necessário.

Neste ponto, importante dizer que se procedente a dúvida e, portanto, acolhidas as razões do Registrador, os documentos deverão ser devolvidos à parte, dando-se ciência da decisão ao primeiro para que ele consigne a informação no Protocolo, cancelando a prenotação feita, desaparecendo, pois, a prioridade que antes forrava o título, assumindo a preferência eventual título contraditório que ostente o número de ordem imediatamente seguinte. Se, lado outro, for improcedente a dúvida e, portanto, não acolhidas as exigências e razões do Registrador, o interessado apresentará novamente seus documentos, com o respectivo mandado ou certidão da sentença, que ficarão arquivados, para que, desde logo, se proceda ao registro do título, devendo aquele informar este fato na coluna de anotações do Protocolo.

A dúvida pode ser suscitada tanto por iniciativa do registrador  – caso em que busca dirimi-la diretamente junto à Corregedoria, não se valendo do procedimento acima aludido – quanto a pedido do interessado – aí via procedimento já descrito -, no entanto, a recusa daquele em suscitar a dúvida a pedido deste último é descumprimento do dever que lhe é trazido por força do art. 30, XIII da Lei nº 8.935/94 (Lei dos Notários e Registradores) o que, portanto, o tornará sujeito a responsabilização.

Outrossim, constitui dever do Registrador proceder ao exame atento e exaustivo do título que lhe for apresentado, de maneira que eventuais existências feitas deverão se dar uma única vez e por escrito, de forma clara e objetiva, seja em formato físico ou eletrônico. Afinal, inúmeros são os erros ou omissões que podem acabar impedindo o registro de um título, especialmente aqueles que ferem as normas registrarias ou os princípios que regem os registros públicos, a exemplo do princípio da continuidade (um registro não pode ser lançado sem a existência do registro de um ato anterior que lhe dê suporte) ou da especialidade (falta da plena individualização e identificação do imóvel ou das partes).

Não é possível deixar de salientar, ainda, que o procedimento de suscitação de dúvida é cabível tão somente para os registros, já que no que tange aos pedidos de averbações porventura denegados, existe um procedimento próprio que é o pedido de providências, que deverá ser diretamente despachado diretamente junto ao Juízo competente, assim definido na Organização Judiciária de cada Estado.

Por fim, no processo de dúvida, somente serão devidas custas, a serem pagas pelo interessado, caso a dúvida seja julgada procedente e, portanto, concedida a razão ao Registrador. No entanto, se o documento, uma vez prenotado, não puder ser registrado, ou o apresentante desistir do seu registro, a importância relativa às despesas com emolumentos, deduzida obviamente a quantia correspondente às buscas e a prenotação, lhe será restituída.                

Vê-se, após tecidas todas estas considerações, que o procedimento de registro imobiliário não é um procedimento simples como muitos acreditam ser justamente por terem em mãos uma escritura pública ou algum outro documento translativo. É preciso cautela no exercício da importante função extrajudicial registraria em atendimento, dentro outros, aos princípios da legalidade, continuidade, especialidade, publicidade.

 

* Josiane Mafra é advogada graduada pela Universidade Federal de Viçosa (UFV/MG), assessora e consultora jurídica, especialista em Direito Público (UNEC) e em Planejamento, Implementação e Gestão de Cursos de Educação a Distância (UFF-RJ).  Pós-graduanda em Direito Urbanístico e Ambiental (PUC-MG. Mestre em Meio Ambiente e Sustentabilidade. (UNEC). Articulista, parecerista e palestrante, com experiência, há mais de 15 anos junto aos mercados imobiliário, urbanístico, turístico e ambiental. Membro do Instituto dos Advogados de Minas Gerais (IAMG). Autora dos livro digital de “Documentação Imobiliária: aspectos teóricos e práticos” e “Administração e Locação de Imóveis” (no prelo).

 

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